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大房企搶地 一線城市單月出讓金首超千億

房價走勢難以捉摸,土地市場卻高奏凱歌。

11月30日下午,廣州迎來今年以來最大規模的土地交易盛宴。《每日經濟新聞》記者瞭解到,包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白雲沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓,最終成交價為162億元,創下今年以來單日賣地金額新高。

中原地產研究中心統計顯示,加上這162億元,11月一線城市土地出讓金已經超過1000億元,創下有史以來的新高。

多位業內人士告訴記者,三、四線城市出現明顯過剩風險,重點房企越來越關註一線城市,“面粉比面包貴”又成瞭常態,但如何消化高地價所帶來的成本壓力,將成為接下來許多房企需要面臨的難題。

廣鋼新城地塊拍出61億彰化代辦信貸信貸年息信用瑕疵貸款

在本次廣州出讓的10宗土地中,廣州最大規模的“舊改”項目——廣鋼新城出讓的3宗住宅地塊成為市場關註的焦點。《每日經濟新聞》記者在現場看到,地塊吸引瞭保利、中國鐵建、旭輝、葛洲壩等大型房企參與競拍。資金實力雄厚的央企國企再度成為大贏傢。在首先出讓的廣鋼新城233號地塊,盡管“過江龍”旭輝積極舉牌,但經過激烈爭奪,地塊最終還是被此前在北京拿下新晉單價地王的葛洲壩以26.7億元奪得。在隨後出讓的408和409地塊中,旭輝拿地的決心依然堅決,但卻難敵兩大央企保利與中國鐵建的還擊,最終兩地塊由保利地產以34.3億元奪得。

記者註意到,本次廣鋼新城三宗地塊的樓面地價約在19000元/平方米,盡管高於去年9月末同區域地塊出讓時14000元/平方米~18255元/平方米的成交價,但相較2014年初土地市場火爆時期的18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價,依然略有下降。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者,此次廣鋼新城樓面價沒有刷新前期新高,是在意料之中。一方面,廣鋼新城所在的原芳村板塊近4年主力成交均價在20000元/平方米以下,未來幾年也有超300萬平方米的新增供應,周邊樓市競爭將十分激烈;另一方面,從中海地產在廣鋼新城開售的首個項目來看,開盤售價從市場預期的40000元/平方米下降至30000元/平方米,對房企拿地的預期造成影響。

單月成交63宗地塊

進入下半年,一線城市土地市場“高溫不止”。根據中原地產研究中心統計顯示,隨著廣州賣地單日成功吸金162億元,11月一線城市累計實現土地出讓金超過1000億元,創下有史以來的新高。

中原地產研究部統計數據顯示:之前的歷史最高紀錄出現在2014年11月,隻有568億元。

今年11月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,待售土地達到瞭67宗,起價高達765.6億元。從目前成交情況看,截至11月30日下午3時,廣州包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白雲沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓,一線城市已經成交63宗地塊,土地出讓金高達1046億元。

大型房企頻繁加大一線城市的佈局力度,是這些城市地王頻出的主要原因。

中原地產研究中心的統計數據顯示,截至11月30日,20大標桿房企合計在土地市場投入瞭3010億元拿地,在一線城市的占比高達44%,這也是歷史上首次突破瞭40%。

保利地產一位內部人士向《每日經濟新聞》記者表示,在目前流動性極度寬松的情況下,大型房企融資渠道暢通,央企、國企與大型民企都手握巨額資金,自然需要尋找出路,人口流入強勁的一線城市無疑是最合適的選擇。

大型房企的爭相進駐,或意味著中小房企將被更快擠出主流市場。新城控股高級副總裁歐陽捷認為,一、二線城市拿地門檻高,中小房企資金本就不足,融資成本也高,被擠出主流市場是無奈的選擇。

即便是背靠資金優勢的大型房企,如何消化高地價所帶來的壓力同樣是挑戰。

上述保利地產內部人士告訴記者,以往房企在拿地前都會做一個盈利前景測算,按照周邊情況測算項目的最終售價范圍,以此計算利潤率。但目前在一線城市,地價往往比周邊在售項目還要貴,根本無法做盈利測算,企業隻能根據對未來房價漲幅的判斷去預測盈利前景。

不過,這也意味著如果房價上漲不如預期,高價搶地也可能會陷入無利可圖甚至虧錢的困境。

歐陽捷坦言,要消化高地價的壓力,產品必須往高端靠攏,但並非所有房企都具備打造高端產品的能力,缺乏操盤能力的房企很容易陷入高地價的泥潭裡。正因如此,未來資金實力強勁的房企會更傾向於與產品開發能力領先的房企合作,大型房企之間聯合拿地、共同開發會更加頻密。





本文來源:每日經濟新聞 作者:區傢彥

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